Le compromis de vente est une étape cruciale lors de l’achat ou la vente d’un bien immobilier. Il s’agit d’un document officiel qui engage aussi bien le vendeur que l’acheteur. Dans cet article, nous allons détailler les différentes dispositions de ce contrat et expliquer les points sur lesquels il est nécessaire de se pencher attentivement.
La définition du compromis de vente
Communément appelé « promesse synallagmatique de vente », le compromis de vente constitue un avant-contrat dans lequel l’acquéreur et le vendeur s’engagent mutuellement à réaliser la transaction immobilière à des conditions convenues et acceptées par les deux parties. Il a pour objet de préparer et sécuriser la transaction, en aménageant les droits et obligations de chacun jusqu’à la signature définitive de l’acte authentique chez le notaire.
Les informations contenues dans le compromis de vente
Désignation et identification du bien immobilier
Le compromis de vente doit mentionner toutes les informations relatives au bien le décrivant précisément : adresse, nature, superficie habitable, cadastre, copropriété éventuelle, charges et travaux en cours… Il est essentiel de vérifier l’exactitude de ces données car elles conditionnent la validité juridique et fiscale de la transaction.
Prix et modalités de paiement
Le prix de vente et les modalités de paiement du bien immobilier sont clairement stipulés dans le compromis de vente. Il est important que l’acheteur soit en mesure de justifier de la provenance des fonds pour éviter des complications ultérieures.
Conditions suspensives
Ces conditions permettent à l’acquéreur, sous certaines réserves, de se rétracter sans pénalité en cas de non-réalisation d’événements prévus. Les plus courantes concernent :
- l’octroi d’un prêt bancaire,
- la découverte de servitudes ou d’une situation administrative incompatible avec le projet,
- le refus de permis de construire si des travaux d’aménagement sont envisagés.
Il convient d’être vigilant quant au délai accordé pour la réalisation de ces conditions suspensives, qui doit être raisonnable et précisé dans le compromis de vente.
Frais et responsabilités liées au compromis de vente
Au moment de la signature du compromis de vente, l’acquéreur verse un dépôt de garantie correspondant généralement à 5% à 10% du prix de vente. Ce montant sera retenu par le notaire et déduit du prix total lors de la signature de l’acte authentique de vente.
Dans le cadre d’un achat immobilier, la loi prévoit également une obligation de vérification et de diagnostic technique de la part du vendeur. Parmi les éléments examinés, on retrouve notamment :
- la présence d’amiante et de plomb,
- le risque d’exposition au radon,
- les installations électriques et de gaz,
- la performance énergétique (DPE),
- les nuisances sonores liées à des infrastructures de transport.
Délai de rétractation après signature du compromis de vente
La loi prévoit un droit de rétractation pour l’acquéreur lors de la signature d’un compromis de vente. Ce délai est de 10 jours francs à partir de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception notifiant la conclusion de la vente ou de la remise en main propre. Au-delà de ces 10 jours, sans action de la part de l’acquéreur, le compromis de vente devient définitif.
Situation en cas de non-réalisation des conditions suspensives
Si une ou plusieurs conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai imparti, cela entraîne automatiquement la caducité du compromis de vente, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une intervention judiciaire. Lorsque la condition suspensive est liée à l’obtention d’un prêt, l’acheteur doit apporter la preuve de sa démarche auprès des banques.
Achats immobiliers spécifiques et compromis de vente
Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
Dans le cas d’un achat sur plan, le compromis de vente est remplacé par un contrat de réservation. Ce document précise les caractéristiques du logement et la date prévue pour la livraison. L’acquéreur dispose également d’un délai de rétractation de 10 jours.
Acquisition d’un bien immobilier en copropriété
Lorsque l’achat concerne un bien en copropriété, certains documents supplémentaires doivent être transmis à l’acheteur, tels que :
- le règlement de copropriété,
- les procès-verbaux des dernières assemblées générales,
- le carnet d’entretien de l’immeuble,
- le montant des charges courantes et impayées.
La vigilance s’impose lors de la lecture de ces éléments afin d’éviter de mauvaises surprises ultérieures.
Le compromis de vente est une étape clé dans une transaction immobilière qui nécessite de se pencher attentivement sur chacune de ses clauses. Ne négligez pas cette étape : elle vous garantit une transaction sereine et conforme à vos attentes.
